弊社では、一般の売主様ご所有の売土地の売買仲介はもちろん、LIXIL不動産ショップの強みを活かしまして、広い土地を購入後、自社物件（開発分譲地）の造成・分譲販売、80～100坪程度の土地を購入して、2区画へ分筆しての販売も行っています。
その他、お客様のご相談内容に応じて『土地探し』のお力になりたいと活動しておりますので、お気軽にご相談くださいませ。
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土地探しのポイント！
- ポイント１ お得な土地のサイズは？60坪まで！
土地・建物にはランニングコストがかかります。⇒固定資産税・都市計画税
住宅用地で200㎡（60.5坪）までは、固定資産税が1/6に軽減。
200㎡以上の部分に対する軽減税率は1/3なので、ようは2倍！広すぎる土地には『贅沢税』が加算されるというわけです。
そして土地に賦課される固定資産税は永久・・・
（建物は築年数とともに減価償却で課税される金額が減ります）
- ポイント2 危険な土地を見極める
①ハザードマップを確認
・土砂災害警戒区域
・洪水
・内水氾濫
・高潮災害
・津波災害
②売出しの直前は？住宅地？田畑？←絶対条件！（見落としがち）
・今までも住宅があった（解体後、更地にして売出し）
⇒今迄も家の重さで地盤が押し固められているので、いちばん安心。
・今迄は畑だった
⇒できれば半年～1年雨に打たせて（自然に地盤が固まる）、地盤改良。
・今迄は田んぼだった
⇒できれば半年～1年雨に打たせて、ガッチリと地盤改良したほうが安心でしょう。
③更に昔の地形図を確認する！
大昔から家が立ち並んでいた場所は安心です。
昔は川だったような低地は避けた方がよいと思います。
- ポイント3 その地域が将来どうなるのか？を見極める
2060年問題『過疎化対策』
政府は人口・世帯数減少に備え、住宅地の『コンパクトシティ化』を推進しています。
これまでの日本は人口や世帯数の増加によって、住宅地が郊外へ郊外へと広がってきました。ところが、少子化の波はとめる事ができず、残念なことに2060年の日本の人口は8,674万人と予想されています。これから35年で人口が約3分の2！に減ることになるのですが、その減少していく状況では税収が見込めず、道路整備や上水道・下水道等のインフラを維持・管理していくことが難しくなってしまいます。
現時点でも古くなった水道管のメンテが追いつかず、耐久年数を越えている水道管は全国に約20％近くあるとされていて、予算的にも物理的にも追いつかせることは『不可能』と言われてますので、これは近い将来の問題でもあります。
また、すでに始まった各自治体での水道料金の値上げが問題視されています。
そのような事情から、広がりすぎた住宅地のエリアを狭めることで、少ない予算で維持・管理を継続していこうという発想になったわけです。
この法律は国が政策をもって、地方自治体が進めるべくして計画しているのですが、そこに矛盾があり、地方自治体はなんとか税収を確保したいので、人口を増やすつもりで都市計画をつくってきましたから、あいかわらず、過疎化は避けられない郊外であろうと、ずいぶん昔に作られた計画をなんとか遂行しようとします。本来は、既に国の人口は減り始めましたので、その見直しの時期に来ているわけなのですが・・・
お隣の鹿児島県など対策が早い地域では、すでに郊外の開発行為を禁止したりして人口減少対策を開始していますが、ここ熊本に限っては『熊本地震』の影響もあり、まだちゃんとした対策は取っていないといった現状があります。
立地適正化計画における『居住誘導区域』『都市機能誘導区域』を外れると、将来においてインフラ整備が保証されないことが想定されるにもかかわらず、実際にはより広くてまとまった土地は郊外にしか残っていない為、『居住誘導区域』『都市機能誘導区域』に指定されていない郊外での開発行為は引き続き行われているのが現状です。
一方で、熊本市内のお客様から『またバスの本数が減った・・・』『徒歩圏内にスーパー、コンビニが1軒もなくなった』という話をよく耳にします。
この問題は、既に実は進行していて・・・これまで郊外が発展してきたのと逆で、これ以上の『号令』のようなものがないまま、いつの間にか？加速していき、公共の交通機関がなくなり、これまでとは逆に新規の建物建築に制限がかかり、どこかの段階でインフラのメンテが止まり、不便⇒過疎！と、気づいたときにはそうなっているのかもしれません。
現時点で言えるのは、現実の統計データをちゃんと見て、流れを読んで『自分自信で考えるしかない』というのが答えだと思います。
郊外に家を建てる場合は、本当に20年後、30年後もそこで今と同じ便利さの生活が可能なのか？を十分に想像して土地選びをする必要があるのではないでしょうか？
35年後、住宅ローンが終わるころに結果がわかるのでしょうが・・・
ちなみにですが、弊社代表・岩元が生まれ育ったのは『長嶺町（今の八反田2丁目）』で、昭和50年台前半に父親が叔父と協力して家を建てる為に土地を購入しましたが、数百メートル先から上水道を自費で引いてきたそうです。下水道はまだありませんでした。田んぼの真ん中に家がポツンとあったのを記憶しています。冬は家の前の田んぼで凧あげをしていました。
学校までの道路は、良くて砂利道、マルショクあたりまでの坂は土の山道だらけでした。
当時の遊びは、藻器掘川（しょうけぼりがわ）でフナ釣りやザリガニ採り、近所の林でクワガタ採り、近所の空地でみんなで野球してました。
調べて見ると、代表が生まれた1975年の日本の人口が1億1,194万人で、人口が9,000万人を下回るところまで統計表を遡ると、1955年になります。
そう考えると、35年後、本気で人を一カ所に集めるならば、熊本市内では中央区と西区の一部、東区の一部に人口を集中させる必要があるかもしれませんね？
昔はなかったマンション等もあるわけですから、もっと狭い範囲かもしれませんし、正直、どんな世の中なのか？想像すらできません・・・
空地だらけなのか？廃墟だらけなのか？庭の広い大豪邸だらけなのか？田畑、森や林が戻ってくるのか？35年後の熊本の街並みを見てみたいものです。
ひとつ言えるのは、今の住宅地の範囲のままインフラを維持しようとおもったら、いったいいくら税金を納めなくてはいけないのか？絶対に避けるべきなのは想像できます。
また、違う観点から見ると、2060年の世界人口は約101億人を越えると言われていて、2020年時点が約77億人ですから、2050年には食料危機が訪れると言われています。
そうした面から見ると、人が住まなくなった郊外エリアに、田畑や自然を戻すことは重要なことかもしれません。
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土地 ご購入の流れ
土地購入後、1年以内に住宅の建築を開始することが条件で住宅ローンを組む事が出来る。
（銀行によって期間、条件が違うので注意）
【注意点】
土地のみを単独購入する場合、住宅ローンでは購入できません。
①現金購入
②土地単独ローン⇒駐車場等の事業用、もしくは銀行との信用取引が出来る方に限られる。
- １ 土地探し開始
※必ず、並行して『ハウスメーカー』『設計事務所』を探す - ２ ハスウメーカー決定
⇒こちらが先でないと土地決定後苦労します（時間が足りないはずです）
⇒建物の仮プラン（大きさ・仕様）を決める - 3 資金計画（諸経費等も把握する）
※固定資産税精算金
※仲介手数料
※登記費用
※ローンの諸経費
- 4 総予算決定
土地＋建物＋外構工事の予算を決める - 5 住宅ローン仮審査
※仮審査が通っていないと売主が契約してくれないケースが多いので先に！
※予算オーバーした場合、仮審査からやり直しになるので注意！（少し余裕を）
※各銀行、ローンセンターは土日も営業している。 - 6 土地決定
※この時点で上記1～4が終わっている方が、この先のスピード勝負で勝ちます！
※建物のプランを入れる（スピード勝負）⇒予算との照合（総予算を固める） - 7 土地申込（買付証明）
※早い者順（スピード勝負）もしくは条件順、売主次第で異なるので注意！
⇒ここでローンの仮審査が通っている方が条件面で優先されます！
※ローン特約、手付金等の条件をすべて記載しなければならないので総予算が必要 - 8 重要事項説明を受ける ※申込から1週間
※一般に、不動産会社の事務所もしくは、ハウスメーカーの事務所で行う。
※一般に、売買契約の直前に行われることが多い。
⇒重要事項説明書雛形（土地）ダウンロード
- 9 売買契約締結 ※申込から1週間～10日以内
※他人に売却されるリスクを回避する（売主は早く契約してくれる人を優先する）
【売買契約時に必要な費用】
※手付金：土地価格の5％～10％（本来の相場は10％、手持ちが少ない時は交渉）
※収入印紙代：10,000円（売買価格が1,000万円～5,000万円未満のとき）
⇒フルローン（諸経費も借りる）の場合、上記費用はローン実行時に手元に戻る。 - 10 建物の最終プランを固める
※土地売買契約から1カ月～40日程度
（売買契約後、引渡しまで2カ月の猶予期間を売主に交渉成立した場合）
⇒週に1～2回の打ち合わせが必要！
- 11 ローン本申込 ※本審査には約2週間必要なので注意！
※売買契約時に取り決めた『ローン特約の日付』から逆算して早めに動くこと。
※各銀行、ローンセンターは土日も営業している。
- 12 ローン金銭消費者契約 もしくは 土地つなぎ融資申込
※ローン実行まで3～5営業日必要なので注意！
※売買契約時に取り決めた『引渡し予定日の日付』から逆算して早めに動くこと。
※各銀行、ローンセンターは土日も営業している。 - 13 土地売買代金決済（残代金支払い）/住宅ローン実行
※一般に、銀行営業日の営業時間内（午前中が好ましい）に、
売主・買主・仲介業者・司法書士が一同に介して取引を行う。（平日休みが必要）
※所有権移転登記、抵当権設定登記（銀行による）を同時に申請する。
※登記費用⇒借入金額、土地の評価額（登録免許税に影響）による。
（例）
- 14 建物着工金支払い/住宅ローン実行
※ハウスメーカーとの契約内容に従い、着工金発生の場合あり
- 15 銀行によっては、住宅ローン返済開始
※A銀行 建物完成まで土地融資分、金利のみ支払い
※B銀行 土地決済時に建物分までの全額を融資、住宅ローン開始
※C銀行 ハウスメーカーによるつなぎ融資の為、建物完成まで支払いなし
- 16 建物着工～完成
※地盤改良工事からスタート
※ハウスメーカーとの契約内容に従い、棟上げ時に中間金発生の場合あり
※中間金支払後、利息支払額が増えるか？要確認
※建物表題登記
※ハウスメーカーとの契約内容に従い、完成後、残代金支払い
※建物保存登記（所有権保存）
※抵当権設定登記
※住宅ローン返済開始
