不動産の売買契約について、一般に、売主・買主双方が一般の人（事業者ではない）である場合、契約内容については売主と買主双方で自由に決めごとをし、双方の合意の上に成立することとなります。
売主と買主との契約内容は、法令に違反する、公序良俗に反するなどの問題がない限りは自由です。逆にいえば、契約は自己責任で締結することが原則ということです。もちろん、一方が消費者である場合には、一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてをカバーできるわけではありません。最終的には自己責任でしっかりと契約内容を確認した上で、契約に臨むことが重要です。

なお、契約に定めがない事項については、民法その他の関係法令に従い、協議の上で決定することとなります。したがって、重要な契約条件が不明確であると、契約後のトラブルにつながってしまいますので注意しましょう。

事業者と消費者との間には、情報力や交渉力等に差があることから、消費者契約法では、事業者と消費者との契約（これを「消費者契約」といいます）を対象に、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められており、不動産売買契約にも影響します。
例えば、消費者が誤認などした場合には契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項（契約不適合責任など事業者の責任を免責する条項など）が無効になるなどの規定があります。

なお、消費者契約法における消費者とは個人を指しますが、個人であっても、事業のための契約などは消費者契約法の保護の対象とはなりません。あくまでも個人が事業以外の目的で締結する契約が対象です。
このように、不動産売買契約にも消費者契約法の適用があることを理解しておきましょう。

気に入った物件が見つかったら、詳細な条件について相談します。
まず、不動産会社から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞くとともに、現地案内時には物件をしっかりとチェックして、気になる点を確認します。その上で不動産会社と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。基本的な条件が固まったら、売主に条件を提示し、購入の申し込みをします。

この段階では、まずは、購入希望価格や引渡し希望時期などの基本的な条件を提示することが多いようです。ただし、基本条件以外にも購入の前提となる条件がある場合は、初めから提示することもあります。価格以外にも、例えば中古物件であれば、物件の修理などの要望もあるでしょう。

⇒全宅連『購入申込書』基本書式ダウンロード

宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。

重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。

⇒全宅連『重要事項説明書』基本書式ダウンロード

不動産の売買契約は、高額な資産を対象とした大きな取引ですので、一般的には、契約書を作成して取り交わします。また、宅地建物取引業法でも、不動産会社（宅地建物取引業者）に対し、契約が成立したら遅滞なく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名押印させた上で交付することを義務づけています。

なお、デジタル整備法の宅地建物取引業法改正部分が2022年5月18日に施行され、この契約締結時の書面について、紙の書面で交付する場合の宅地建物取引士の押印が不要となるとともに、紙の書面に代えて電磁的方法による提供（電子書面交付）が可能になりました。

弊社では、宅地建物取引士にて紙の書面の作成を行い、交付させていただきます。

⇒全宅連『売買契約書』基本書式ダウンロード

不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買主が売主に支払うことが一般的です。
手付金には、
（1）証約手付
（2）解約手付
（3）違約手付
の３種類があります。

一般的に不動産売買契約では、（2）の「解約手付」として授受されます。
なお、民法でも手付金の性質について特段の定めがない場合には解約手付と推定するとされています。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

ちなみに手付金の相場は売買価格の5％～10％です。
手持ち金が少ない場合には、購入申込時に売主さんへ交渉しましょう。

特に、不動産売買のように大きな取引を行う場合は、契約は売主と買主の信頼関係の上に成り立つ大事な約束です。そのため、いったん契約を締結すると、一般的には、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。契約の解除には、主に以下のようなものがあります。

一般に、ローン特約を希望する場合、先ずは『買付証明（購入申込書）』に購入の条件として記載することになります。
その際、金額、金利、返済期間、期限等の条件面もとても重要ですので御確認ください。

①融資金額
②金利
③返済期間
④書類の提出期限
⑤ローン特約の期限

（例①）ローン審査には通過したが、希望していた金額の承認がおりず、購入資金が足りない。ついては、ローン特約を理由に白紙撤回したい・・・
⇒ローン特約に借入金額面の条件を記載していたのであれば、その金額よりも承認金額が少ない場合は一方的な白紙撤回が可能かと考えます。

（例②）ローン審査に通過はしたが、希望していた金利と条件があわないので、月々の支払いが難しいようだ。ついては、ローン特約を理由に白紙撤回したい・・・
⇒ローン特約に金利面の条件を記載していたのであれば、その金利よりも金利が高い場合は一方的な白紙撤回が可能かと考えます。

（例③）ローン本申込の書類提出の期日は先延ばしにしたことで、ローン特約の解除期日までに結果が出なかった・・・・
⇒書類の提出をしない、または遅延する行為は、故意にローンが通らないようにしてはならないという契約書の条文に抵触するので、一方的な白紙撤回はできないと考えます。

※上記内容は宅地建物取引士としての一般的な考えであり、売主・買主双方の合意があればあらゆるケースで白紙撤回は可能でしょうし、その限りではありません。実際のトラブルが発生した場合には、紛争解決の専門家である弁護士の先生へ相談するべきだと考えます。

雨漏りや建物の白アリによる腐食などのような物件の欠陥のことを、これまで「瑕疵」（かし）と言い、それについての売主の責任のことを「瑕疵担保責任」と言っていました。しかし、この責任については、2020年4月1日に施行された民法の改正により、その責任の名称だけでなく内容も大きく変わりました。改正民法は、まず売主には、売買の対象物件について「種類、品質、数量」にかんして、契約の内容に適合した物件を引き渡す義務があるという前提で、もしそれらについて契約の内容に適合しない物件を引き渡した場合は、売主の債務不履行責任になるということです。例えば、雨漏りや、白アリによる腐食のある建物を引き渡した場合は、品質に関して契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務の債務不履行だということです。

契約の対象物（目的物）に、前記のような不適合があったときには、買主は、その補習の請求ができ、補習請求をしても売主がやらないとき、または補習自体が無理なときなどには、売買代金の減額請求ができます。また、一般的な債務不履行の原則により、損害賠償請求もできますし、契約の解除もできます。ただし、損害賠償は、売主に何らの責任がない場合はできません。また解除は、その不適合が「軽微」なときにはできないことになっています。

民法では、契約不適合責任を売主が長期間負うのは酷と考え、また売買から生ずるこのような紛争をできるだけ早期に解決することが適切として、売主はその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければならないこととしています。

この民法の規定は、任意規定と言って、任意に変更・修正ができる規定であるため、当事者間の特約で別の定め（特約）をすることができます。特に既存住宅（中古住宅）の場合は、経年劣化・自然損耗等により、ある欠陥等の事がらが契約不適合に当たるかどうかの判断が困難または不可能です。そこで一般の取引においては、売主が責任を負う範囲を限定したり、責任を負う期間を短縮したりしています。また、場合によっては、売主は一切責任を負わないという特約もあります。その場合でも、売主はその不適合を知りながら買主に告げなかったときには、責任を免れませんが、そうでない以上、特約通り免責されます。

宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合の契約不適合責任については、宅地建物取引業法により、引渡しの日から2年以内に売主が通知を受けた場合に限り、契約不適合責任を負う旨の特約は有効ですが、その通知期間以外に例えば「補修の請求に限る」とか「契約の解除は売主が認めた場合にできる」というような民法の規定より買主に不利な特約は無効です。

不動産業者でなくても会社などの法人は、すべて消費者契約法という法律上「事業者」ですが、事業者が売主となって、消費者に売る契約において、「事業者は契約不適合責任を負わない」という契約条項は、同法によって、無効とされています。

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